瑞士的房地产市场趋于稳定

laalaineC.DELMENDO

年5月18日

由于政府实施的市场降温措施，瑞士房价连续三年最低水平下跌，目前该国房地产市场正在企稳。

瑞士房地产

瑞士房价

根据瑞士国家银行(SNB)的数据，在年、年和年同比分别下跌1.2%、1.7%和1%之后，年全国私人公寓均价上涨了0.4%(经通胀调整后为1.1%)。在最近一个季度，公寓价格同比上涨了1.1%(经通货膨胀调整为1.3%)。

按地区:

1.在日内瓦湖，私人拥有公寓的平均交易价格在年和年分别下跌0.1%和1.4%后，在年上涨了2.1%(经通胀调整后为2.9%)。

2.苏黎世房价小幅下跌了0.7%(经通胀调整后没有变化)，年和年分别下跌了0.5%和0.8%。

3.瑞士南部的房价上涨了0.3%(经通胀调整后为1.1%)，而年和年同比分别下跌了2.3%和1.6%。

4.在年和年分别下跌0.1%和3.2%之后，瑞士中部的房价在年下跌了1.1%(经通胀调整后下跌0.3%)。

5.瑞士东部房价年小幅上涨0.4%(经通胀调整后为1.1%)，年上涨1%，年下跌0.9%。

6.瑞士西北部私人拥有的公寓价格涨幅最大，为2.4%(经通胀调整后为3.2%)，年同比上涨1.3%，年同比下降1.5%。

7.瑞士西部去年房价下跌0.4%(经通胀调整后上涨0.4%)，年下跌1.2%，年小幅上涨0.1%。

8.伯尔尼年的公寓价格同比上涨1.3%(经通胀调整为2.1%)，年同比上涨0.1%，年同比上涨1.8%。

根据Wüest和Partner的说法，住房市场状况的改善是由于良好的融资条件和极低的利率推动了需求的增加，再加上住房供应不足。

“良好的融资条件和今年年初相对较高的工资增长，加上(受冠状病毒大流行的推动)对良好住宅质量和私人生活空间的更高需求，刺激了人们对自住住房的兴趣，”WüestandPartner说。“另一方面，市场上的住房供应很稀少。”

从年到年，瑞士房地产市场出现了强劲的房价上涨:

1.自住住宅价格上涨80.5%(实际价格为70.2%)

2.独栋住宅价格上涨58%(实际价格上涨49%)

3.出租公寓上涨了49.2%(实际价格为40.7%)

然而，低租金收益率继续令外国购房者望而却步。根据Wüest和Partner的数据，到年第四季度，优质租赁的收益率从1.4%到1.9%不等，低于两年前的1.7%到2.3%。GlobalPropertyGuide自己的研究也支持了这一观点，该研究表明，日内瓦的出租公寓收益约为2.8%至3.3%;而在苏黎世，总租金收益率平均为3.27%。

根据瑞士经济事务国务秘书处(SECO)的数据，由于新冠肺炎大流行重创了服务业，瑞士经济年同比下滑2.9%，而年和年分别增长0.9%和2.8%。其影响比金融危机期间经济产出2.1%的下降更为严重——事实上，这是45年来最严重的衰退。SECO预计经济今年将增长3%，年再增长3.3%，因为经济生产总值从大流行中恢复。

长期以来，瑞士一直限制向外国人出售房产，联邦政府每年向寻求在瑞士购买房产的非居民外国人规定了许可证配额。

本地房价变动

日内瓦有瑞士最贵的私人公寓，苏黎世有最贵的独栋住宅。

根据Wüest和Partner的数据，在年第四季度，对于业主自住公寓:

1.在日内瓦，平均成交价为每平方米18,瑞士法郎(16,欧元)。

2.在苏黎世，平均价格为每平方米瑞士法郎(欧元)。

3.在洛桑，平均价格为每平方米12,瑞士法郎(11,欧元)。

4.在巴塞尔，平均价格为每平方米瑞士法郎(欧元)。

5.在伯尔尼，平均价格是每平方米瑞士法郎(欧元)。

独栋房屋:

1.在苏黎世，年第四季度的平均成交价为万瑞士法郎(万欧元)

2.在日内瓦，平均价格为万瑞士法郎(万欧元)。

3.在洛桑，平均价格为万瑞士法郎(万欧元)

4.在巴塞尔，平均价格是万瑞士法郎(万欧元)

5.在伯尔尼，成交价为万瑞士法郎(万欧元)。

瑞士房地产价格指数

抵押贷款利率非常低

在年3月的会议上，瑞士央行将其政策利率维持在-0.75%不变，为全球最低水平。因此，抵押贷款利率保持在令人惊讶的低水平。年1月:

1.变量:2.65%，几乎与一年前的2.63%持平

2.期限不超过1年的固定利率:0.99%，较一年前的1.01%略有下降

3.3年期固定利率:1.02%，与一年前的1.04%几乎没有变化

4.5年期以下固定利率:1.07%，较上年的1.08%略有下降

5.7年期固定利率:1.14%，与一年前的1.13%几乎没有变化

6.固定到10年:1.25%，略高于一年前的1.23%

尽管利率很低，但由于联邦委员会在年2月对住宅房地产实施了反周期资本缓冲(CCB)，这是瑞士央行试图遏制瑞士法郎升值的结果，近年来住房贷款量仅略有增长。然而，年3月，该要求被取消，以减轻新冠肺炎大流行的经济影响。

瑞士央行表示:“瑞士抵押贷款和房地产市场易受冲击，比较脆弱。”瑞士央行补充说:“瑞士当局将定期重新评估重启行业CCyB或启动巴塞尔IIICCyB的必要性，并将就此向公众进行沟通。”

瑞士的抵押贷款利率

瑞士的银行通常比较保守。借款人必须支付贷款价值的5%到20%的首付款。事实上，大约90%的银行抵押贷款的贷款价值比(LTV)不到房产价值的三分之二。

抵押贷款市场的杠杆率仍然很高

去年瑞士抵押贷款市场的规模约为GDP的%，远高于年的%、年的97%和0年的60%。

瑞士的抵押贷款

根据瑞士央行的数据，年1月，抵押贷款总额比去年同期增长了3.34%，接近1.09万亿瑞士法郎(9.亿欧元)。在同一时期:

1.国内:抵押贷款增长3.3%至1.08万亿瑞士法郎(亿欧元)

2.国外:抵押贷款增长9.8%至亿瑞士法郎(96亿欧元)

移民推动了房地产市场

根据国家移民秘书处(SEM)的数据，瑞士是世界上人均永久移民数量最多的国家之一，约占该国人口的25%，这极大地影响了房价的波动。年，净移民人数约为5.5万人，与前一年持平，但低于年至年的年均7.2万人。

苏黎世拥有最高数量的永久外国居民，占总数的19.4%，其次是沃州(12.4%)，日内瓦(8.4%)和阿尔戈维亚州(8.1%)。欧洲人占瑞士永久外国居民人口的86%。

根据SEM的数据，年，庇护申请下降了近四分之一，至宗。此外，年的净移民率较上年下降了约5.5%。

瑞士永久外国居民

外国居民通常都是“外国人”，因为瑞士是世界上对公民身份要求最严格的国家之一。它要求12年的“永久、合法、有标记的”居留权，完全融入瑞士文化和社区，并掌握一种官方语言。

外国购买房地产受到严格限制

瑞士长期以来一直限制向外国人出售房产。在获得头衔之前需要州的授权。每个州都有略微不同的规则，甚至在州内的各个公社之间也有不同的规则。此外，联邦政府还为寻求在瑞士购置房产的非居民外国人设定了年度配额。

瑞士净移民

一般来说，外国人在说法语的州拥有最多的房产选择。最自由的州是沃州(Vaud)，这里有维拉斯(Villars)等山区度假胜地，外国人几乎可以在这里购买任何房产并立即转售。

住宅租金基本稳定

年，公寓租金中位数同比下降2.1%，为每平方米瑞士法郎(合欧元)。根据Wüest和Partner的数据，年和年分别下跌0.9%和2.1%。在大流行带来的经济不确定性中，租金预计今年将继续下降1.2%。

1.在日内瓦，租金中位数为每平方米瑞士法郎(合欧元)。在年第四季度，与去年同期持平。日内瓦黄金地段的平均租金为每平方米瑞士法郎(欧元)。

2.在苏黎世，平均租金为每平方米瑞士法郎(约合欧元)。较上年同期增长3%。苏黎世黄金地段的平均租金为每平方米瑞士法郎(欧元)。

3.在洛桑，平均租金上涨了3.7%，达到每平方米瑞士法郎(欧元)。洛桑黄金地段的平均租金为每平方米瑞士法郎(欧元)。

4.在巴塞尔，租金中位数同比上涨了4.3%，达到每平方米瑞士法郎(欧元)。巴塞尔黄金地段的平均租金为每平方米瑞士法郎(合欧元)。

5.在伯尔尼，平均租金不变，为每平方米瑞士法郎(欧元)。伯尔尼黄金地段的平均租金为每平方米瑞士法郎(欧元)。

根据联邦统计局的数据，楚格州、苏黎世州和施维茨州的房租最高。最便宜的州包括Jura,Neuchtel和Valais。

根据Wüest和Partner的数据，年出租公寓空置率为2.7%，年上升2.6%，年上升2.5%，年上升2.3%，年上升2%，年上升1.8%。

尽管出租公寓数量有所增加，但近年来需求有所减弱，部分原因是人口增长放缓。在过去三年(-年)，由于过去四年外国居民的净移民流入较低，加上冠状病毒导致的封锁和旅行限制，人口增长率十年多来首次下降到0.7%至0.8%。

租金收益很低

瑞士主要城市的租金收益相当低。日内瓦是红十字会(RedCross)、世贸组织(WTO)、世界卫生组织(WHO)和国际劳工组织(ILO)等多个国际组织的总部所在地。根据《全球房产指南》(GlobalPropertyGuide)的研究，在日内瓦，公寓租金收益率为2.8%至3.3%。小公寓的租金收益比大公寓高。

全球房产指南(GlobalPropertyGuide)的研究显示，瑞士最大城市和金融中心苏黎世的公寓总租金收益率平均为3.27%，与两年前几乎没有变化。网站Wüest和Partner在最近的年第四季度报告中甚至显示出更糟糕的租金收益率，苏黎世的主要租金收益率仅为1.4%左右。

除补贴住房外，购房出租市场仍然禁止外国人进入。外国人建设保障性住房，即建设租金低于当地同类房屋租金的住房，或者在当地住房紧缺的情况下新建相同类型的住房，方可获准取得购房资格。但只适用于弗里堡、日内瓦、格里森、汝拉、Neuchtel、提契诺、沃和瓦莱等州。

租户优先法律

瑞士是欧洲住房拥有率最低的国家之一。其中一个原因是极其支持租赁的法律。租金的增加必须由房东的成本增加来证明。租户也受到保护，不被驱逐。

业主居住也受到税收的阻碍;房产被视为一种资产，既要缴纳财富税，也要为估算的租金收入缴纳所得税。瑞士的所得税税率可以轻松超过50%，是世界上最高的国家之一。资本利得也在州一级征税，税率因持有时间不同而不同。

然而，联邦统计局(FederalStatisticsOffice)的数据显示，住房拥有率一直呈上升趋势，从0年的31%上升到最近的36.4%。养老金法的改变也有所帮助——无论是强制的还是自愿的，人们现在可以从所有养老金账户中提取资金用于购买房屋。然而，瑞士有时仍被称为“租户国”。

在瑞士央行大规模购买外汇的过程中，瑞士法郎贬值

年1月15日，瑞士央行取消其CHF1.20=1欧元汇率上限，瑞士法郎兑欧元上涨了39%,兑美元汇率几乎上涨30%。

瑞士月汇率

从年1月到年3月(疫情前)，瑞士法郎对欧元升值近11%，投资者在英国脱欧和中美贸易紧张造成的地缘政治不确定性中寻求避险货币。这抵消了年瑞士法郎对欧元8%的贬值。同期，瑞士法郎兑美元汇率几乎保持稳定。

但自去年以来，瑞士央行加快了购买外汇的步伐，以应对冠状病毒引发的资金流入。考虑到该国对出口的严重依赖，央行此举是意料之中的。

新冠肺炎导致的经济萎缩

根据国家经济事务秘书处(SECO)的数据，由于新冠肺炎大流行重创了服务业，瑞士经济年下滑了2.9%，而年和年分别增长了0.9%和2.8%。这是45年来最严重的经济衰退。然而，瑞士的经济萎缩远没有其邻国严重:意大利-8.8%，法国-8.2%，奥地利-7.5%，德国-5.3%。

年上半年，控制病毒传播引发瑞士经济急剧下滑。作为回应，瑞士政府推出了一项价值亿瑞士法郎(亿欧元)的经济刺激计划，这是该国历史上规模最大的。

瑞士国内生产总值(gdp)以及通货膨胀

SECO预计经济今年将增长3%，年再增长3.3%，因为经济从大流行中恢复。

由于政府的支持计划，失业率仅略有上升。根据国家经济事务秘书处(SECO)的数据，年2月，瑞士的登记失业率为3.6%，高于一年前的2.5%。预计今年的失业率为3.3%，年将降至3%。

瑞士核心通货膨胀率

据瑞士央行(SwissNationalBank)称，年2月，核心通胀率为-0.3%，低于前一年的0.2%和两年前的0.4%。该国在过去十年的年平均通货膨胀率几乎为零。

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